Prescrizione spese condominiali, cosa dice la giurisprudenza

Le spese condominiali rientrano nei diritti disponibili ed è importante saperlo nel momento in cui si parla di prescrizione. Quest’ultima, infatti, è regolata dagli artt. 2934 e ss. c.c. Nel dettaglio, l’art. 2934 c.c. prevede che “ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge. Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge”.

Con la prescrizione decade ogni possibilità di chiedere il pagamento degli arretrati e il debitore è definitivamente libero da ogni obbligo. L’amministratore può interrompere il termine di prescrizione con l’invio di una lettera di diffida e messa in mora, che ha l’effetto di bloccare il decorso della prescrizione e farlo decorrere nuovamente da capo.

Si può distinguere tra “prescrizione ordinaria” (dieci anni, ex art. 2946 c.c.) e prescrizioni più brevi (artt. 2947 e ss., c.c.), tra queste l’art. 2948, co.1, n. 4 prevede che “si prescrivono in cinque anni:… 4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”. E proprio tale norma viene richiamata da coloro che ritengono che la prescrizione delle spese condominiali si compia in cinque anni.

Con la sentenza n. 12596 del 2002, la Corte di Cassazione, decidendo con riguardo alle spese relative a spese fisse per la pulizia e ordinaria manutenzione, definiti pagamenti periodici, ha stabilito che si dovesse applicare la prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 c.c..

Secondo il ricorrente, “il condominio non ha poteri impositivi e non è creditore di versamenti fissi e periodici, essendo l’amministratore solo un mandatario addetto alla riscossione di crediti che sono degli stessi condomini”, ma la sentenza ha obiettato che a nulla rileva “che l’amministratore si ponga come una sorta di delegato degli stessi condomini per la riscossione di tali quote, poiché il pagamento delle quote suddette costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condòmino nei confronti della collettività di tutti i condomini costituente il condominio che, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma minoritari”.

Successivamente, con la sentenza n. 4489/2014, la Corte di Cassazione ha confermato la prescrizione quinquennale. In particolare, nel decidere sull’eccezione del ricorrente secondo cui non era provato che si trattasse di spese periodiche, ha replicato che “trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti”.

Con la sentenza n. 18826/2015, il Tribunale di Roma ha poi distinto tra spese ordinarie, dunque periodiche, e spese straordinarie, non periodiche, ma occasionali e perciò soggette alla ordinaria prescrizione di dieci anni.

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